특례보금자리론은 과연 침체를 거듭하고 있는 주택 시장의 구원투수가 될 수 있을까요?
특례보금자리론은 높은 금리로 인한 이자부담 가중으로 실수요자들이 주택 매매에 등을 돌리자, 거래 활성화를 목적으로 한 정부 정책 상품입니다. 그래서 시중 일반 주택 담보 대출 보다 낮은 수준의 고정 금리로 대대적으로 홍보를 했죠. 하지만 결과는 약간 아쉬운 것이 사실입니다.
그래도 DSR 산정을 하지 않는 점과 소득, 신혼부부 등의 요건에 따라 우대 금리를 받을 수 있다는 점이 있어서 대출 금리가 3% 후반까지도 나올 수 있기 때문에 다음 내용을 꼼꼼히 한번 살펴보시기 바랍니다.
특례보금자리론 핵심 사항
기존 보금자리에서 크게 개선된 사항은 다음과 같습니다. 주택가격이 9억원으로 샹향되었고, 대출 한도액이 4억원에서 5억원으로, 그리고 소득제한이 사라진 것입니다.
이외에도 우대금리, 대출 기간에 대해서도 살펴보고 가장 유리한 적용 방법은 무엇인지 한번 본인상황에 적용해 보세요.
신청 자격
특례보금자리론의 신청 자격은 무주택자와 1주택자가 가능합니다.
- 무주택자 (구입용도)
- 1주택자 (상환, 보전 용도)
아무래도 내집 마련 실수요자를 위한 정책 금융 상품이기 때문에 다주택자는 신청 자격이 안됩니다. 1주택자는 갈아타기를 하기 위해서 기존 주택을 처분 (2년 이내) 하는 조건으로는 가능합니다.
기존에는 소득 제한이 있었는데, 이번에 소득 제한이 사라지면서 조금 더 많은 사람들에게 기회가 제공될 수 있습니다.
또한, 내집마련 뿐만 아니라 기존 고금리 대출의 상환, 그리고 전세금 반환등과 같은 다양한 용도로도 사용이 가능합니다.
- 폐업, 실직, 휴직자 이용 가능
그리고 현재 소득이 없는 무직자도 이용이 가능합니다. 만약, 자영업을 하다 폐업을 했거나, 실직 중이라면 건강보험료 또는 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정하여 대출 심사가 가능합니다.
그리고 휴직자는 휴직 직전의 연간 소득으로 심사를 진행합니다.
대상 주택가격 및 대출한도액
기존 보금자리론의 4억에서 5억으로 한도가 상향됐습니다. 한도가 증가된 것은 환영할 만한 일이네요. LTV는 최대 70%까지이며, 생애최초 구입자의 경우에는 80%까지 가능합니다. 다만, 최대 5억원이기 때문에 생애최초 혜택을 최대로 받기 위한 주택의 가액은 6.25억원이네요.
- 대상 주택 가격 : 9억원
- 대출한도액 : 5억원 (LTV : 70% 내, 생애최초 구입자 : 80%)
- 최대 효율 주택가격 : 7.14억원 (생초 : 6.25억원)
- 연립, 다세대, 단독주택은 LTV 5% 차감으로 최대 65%
- 규제지역 (현재, 서울4구 (용산, 강남, 서초, 송파)) 10% 추가 차감
- 실수요자(주택가액 8억, 소득 9,000만원 이하, 무주택자)는 규제지역에서도 LTV 70% 가능
- DTI는 최대 60%, 규제지역은 50%
- DSR은 *미적용*
특례보금자리론과 디딤돌 등 정부금융상품의 가장 큰 장점은 DSR(총부채원리금상환비율) 합산에 배제를 한다는 것입니다.
이것이 무엇을 의미하냐면, 내집마련 시 부족한 자금이 있다면 신용대출을 추가로 받아도 되고, 기대출이 있어도 특례보금자리론을 받는데는 큰 문제가 없다는 것입니다.
다만 여기서 중요한 것은 신용대출을 추가로 받을 때 반드시 특례보금자리론 실행 전에 받으셔야합니다. DSR 미적용이라는 것은 기존 대출에 특례보금자리론을 받을 때 미적용을 한다는 것이지, 특례보금자리론 실행 후 신용대출을 받을 때는 DSR 40%를 적용받게 됩니다.
- 신용대출 실행 (5,000만원) 이후 특례보금자리론 (5억원) = 문제없음
- 특례보금자리론 (5억원) 이후 추가 신용 대출 = 한도 차감이 발생할 수 있음
신용대출은 만기가 5년으로 계산되어 짧기 때문에 DSR의 비율이 금액에 비해 높습니다. 이 부분은 항상 유의하시기 바랍니다.
본인 연봉과 기대출, 만기, 금리에 따른 DSR 수준은 부동산 계산기 사이트에서 직접 확인해 볼 수 있습니다.
그리고 주택 담보 대출의 금리는 최근 여러 은행에서 간단한 개인정보 동의 만으로 한도 및 금리 예상이 가능하니 궁금하신분들은 미리 계산하여 특례보금자리론과 비교해봐도 좋을 것 같네요.
요즘은 신용정보 조회 만으로 신용 등급이 하락하거나 불이익을 받는 그런 경우는 없으니 적극 활용해보시기 바랍니다.
대출 기간
높아진 금리 부담으로 인해 일반 주택담보대출도 만기를 40년 이상으로 늘리는 상황에서 이 상품은 50년까지 늘렸습니다. 50년이면, 생각만해도 까마득한 기간이지만 대부분의 사람들이 한 주택에 머무는 경우는 거의 없기 때문에 당장의 월 상환금을 줄이고 싶은 분들은 선택할 수 있습니다.
- 대출만기 : 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년
- 만기 40년 (만39세 이하 혹은 혼인 7년이내 혼인부부)
- 만기 50년 (만34세 이하 혹은 신혼부부)
다만, 만기 40년 이상은 나이 제한을 둬서 청년층과 신혼부부만 신청가능 하게 했습니다. 30세에 50년 만기 상품으로 집을 구매하면 80세에 만기네요. 하지만 이런 경우는 극히 드문 일이기 때문에 너무 가슴이답답해 지지 않으셨으면 좋겠습니다.
대출금리
가장 관심을 많이 받은 대출금리입니다. 실상 한달에 얼마를 원리금으로 지출하는지가 가장 핵심인데, 기대했던 수준보다는 높게 나왔다고 평가하는게 대부분이네요.
- 우대형 (4.15~4.45%) : 주택가격 6억 이하, 부부합산소득 1억 이하
- 일반형 (4.25~4.55%)
부동산 카페 및 포럼을 둘러보면 금리가 꼭지점에 있다고 거의 확실히 되는 상황에서, 4% 후반대의 고정금리는 그다지 큰 매력을 느끼지 못한다는 의견이 대다수입니다.
미래의 금리를 예측을 할 수 없지만, 아무래도 1~2년 뒤에는 내려갈 확률이 높기 때문에 생각보다 높게 측정된 금리는 확실하게 수요자들의 마음을 끌어당기지 못하는 것 같네요.
2023년 1월 26일 주택금융공사(HF)의 긴급 발표로 특례보금자리론의 금리를 0.5% 인하한다고 밝혔습니다. 시중 금리가 인하기조를 받으면서 특례보금자리론의 흥행 성적이 어두웠는데, 이에 따른 긴급 조치로 보입니다.
우대 금리를 받게되면, 3.25~3.55%의 3%대 금리가 가능하게 됩니다.
하지만 특례보금자리론의 장점은 DSR에 합산 배제로 같은 집을 구매하려고 할때 일반 주택 담보 대출로는 나올 수 없는 한도가 보금자리론에서는 가능하다는 것입니다. 이 부분을 중요하게 생각하시는 분들은 적극 움직이실 필요가 있다고 보여집니다.
- 우대금리 (0.1~0.9%)
또 하나 챙겨야 하는 것은 우대금리 입니다. 인터넷으로 신청(아낌e)하면 공통적으로 0.1%를 적용해줍니다.
이 외에의 혜택은 주택가격은 6억이하, 그리고 소득제한이 6천만원에서 8천만원까지 있습니다. 우대금리 항목을 중복 적용해서 최대 0.9%까지 가능합니다.
꼭 본인의 상황이 어느 항목에 적용되는지 정확하게 파악하며 혜택을 다 받아보시길 바랍니다.
중도상환수수료 면제
그리고 대부분의 정부금융상품이 그렇듯이 대출 기간동안 중도에 대출금을 상환하더라도 수수료를 면제받습니다.
한가지 중요한 것은 기존 대출을 특례보금자리론으로 갈아타면서 대환할 때 기존 대출의 중도상환수수료 또한 면제를 해준다는 점입니다. (주택금융공사 홈페이지, 모바일앱을 통해 ‘특례보금자리론 승인내역 확인서’를 발급하여 기존 대출금융기관에 필수로 제출해야 합니다.)
신청방법 및 신청시기
신청시기는 2023년 1월 30일부터 오픈 예정입니다. 신청 방법은 한국주택금융공사 홈페이지와 스마트주택금융앱을 통해 온라인 신청이 가능합니다.
특례보금자리론은 23년 1년 간 한시적으로 운영할 예정입니다. 시중 상황을 검토하여 연장 및 중단 여부를 검토한다고 하네요.
신청 전에 유의할 점은 최대 대출한도가 정해져있기 때문에, 8억 그 이상의 집을 구매하더라도 대출금액은 5억원입니다. 자금 계획에 참고하시기 바랍니다.
그리고 2주택 이상을 보유 시에 처분조건을 지키지 않을 시에는 패널티가 있기 때문에 신중을 기하셔야 합니다. 특례보금자리론을 이용하여 1주택 구매 후 추가로 주택을 구매할 시에는 6개월 내 처분해야합니다.
만약, 처분하지 않으면 기한이익상실 처리되고, 3년 간 보금자리론 이용이 불가능해집니다.
기존 정책 모기지와의 비교
기존에 사용한 보금자리론 및 적격대출은 23년 1월 30일부터 신규 취급이 중단됩니다.
특례보금자리론만 사용이 가능함으로 이 점 참고하여 주세요. 개편된 특례보금자리론이 기존의 정책 모기지의 장점을 통합한 개념으로 보시면 될 것 같습니다.
활용 방안
생각보다 높은 고정금리로 인해, 많은 분들이 적극적으로 활용하지는 않을 것으로 보입니다.
다만, 기존에 소득이 상대적으로 높지 않으신 분들은 DSR 배제라는 가장 큰 장점을 최대한 활용하셔서 무리가 가지 않는 범위 내에서 내집 마련 하실 때 활용하시면 가장 효율적이라고 생각되네요.
그리고 디딤돌 대출과의 연계도 가능합니다. 디딤돌 대출로 받을 수 있는 최대 금액 신청 후 나머지 금액은 특례보금자리론으로 신청하는 방안입니다.
디딤돌 대출이 금리가 더 낮기 때문에, 원리금을 상당히 줄일 수 있는 장점이 있으니 디딤돌 요건에 해당되시는 분들은 디딤돌 먼저 꼭 신청하기 바랍니다.
업데이트
현재 기준 (2023.2.8)으로 특례보금자리론의 신청 금액이 10조원을 돌파했다고 합니다. 기존 정부계획예산의 26.5%에 달한다고 하네요.
주택시장 하락으로 신규주택에 대한 신청보다는 기존 고금리 대출을 대환하는 목적이 다수를 차지했다는 소식이네요. 기존대출 상환이 61.7%(5조 5,131억원), 신규주택 구입은 30.6%(3조 413억원)였고, 임차보증금 상환은 7.7%(7605억원)으로 집계됐습니다.
현재 시중은행의 주택담보대출 금리가 3~4%대로 접어들어, 특례보금자리론도 추가 금리 인하 가능성도 있습니다.
빠른 시일 내 좋은 소식이 있었으면 좋겠네요.