올해 출시한 특례보금자리론 많은 인기를 끌고 있습니다. 고금리 시대에 4% 대 고정금리로 DSR 산정까지 하지 않는 상품인지라 많은 분들이 찾고 있죠. 특례보금자리론 대출 한도 산정 시에는 총부채상환비율(DTI)가 적용됩니다.
내가 얼마나 대출받을 수 있는지 대략적으로 확인하기 위해선 DTI을 계산해봐야되는데요, DTI가 어떤 항목인지 자세히 알아보겠습니다.
총부채상환비율 (Debt to Income) 이란?
기존에 사용하던 DTI를 구 DTI으로 부릅니다. 구 DTI는 대출 심사 시에 대출 차주의 부채와 소득을 정확히 반영하지 못해서 상환 능력 추정이 부정확한 문제점이 발생했습니다. 그럼에도 불구하고 금융회사들은 구 DTI 비율대로 획일적으로 대출한도를 적용했습니다.
이를 개선 하고자 대출 차주별 부채와 소득을 정확하고 포괄적으로 반영하기 위해 신 DTI를 도입해서 활용 중에 있는 것이죠.
구 DTI와 신 DTI 차이
구 DTI에서 신 DTI로 개선되면서 수정된 점은 다음과 같습니다.
- 구 DTI : (본 건 주담대 연간 원리금상환액+기타부채 이자상환액) / 연 소득
- 신 DTI : (모든 주담대 연간 원리금 상환액+기타부채 이사상환액) / 연 소득
기존 구 DTI는 대출 신청하는 그 건에 대한 원리금 상환액을 기준으로 산출되었지만, 신 DTI는 대출 차주가 기존에 가지고 있는 모든 주택담보대출에 대한 원리금 상환액을 기준으로 하여 상환 능력에 대한 현실성을 강화한 특성이 있습니다.
연간 소득에 대한 내용
DTI를 산출하기 위해선 연 소득 또한 필수항목인데요. 소득은 채무자의 상환능력을 나타내는 수입으로, 장기적 관점에서 대출을 안정적으로 상환할 수 있는 재원을 모두 합산한 종합소득을 의미합니다.
소득의 발생기간은 1개월 이상으로 신청인이 제출하는 객관적인 자료에 따라 합리적으로 산정함을 원칙으로 하고 있으며 소득을 산정하는 방식에는 증빙소득, 인정소득, 신고소득이 있습니다.
증빙소득을 원칙으로 하되, 증빙소득이 없는 경우에는 인정소득과 신고소득을 소득으로 추정하는데 인정소득, 신고소득을 소득자료로 활용 시에는 소득 차감 등 페널티가 부과됩니다.
증빙소득
채무상환능력 평가에 필요한 소득금액이 기재된 객관적인 자료로 입증되는 모든 소득을 합산한 종합소득으로 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금소득(연금수급권자 확인서)으로 소득을 확인합니다.
인정소득
국민연금공단, 건강보험공단에서 부과하고, 납입을 확인한 국민연금, 건강보험료를 활용해 추정한 소득으로 연금산정용 가입내역 확인서(국민연금), 건강·장기요양보험료 납부확인서(지역 건강보험료로 확인된 보험료로 소득을 확인합니다.
인정소득은 산출된 소득에서 일정 비율(5%)을 차감하고 최대 5천만원까지 소득으로 인정하고 있습니다.
신고소득
과세자료에 포함되지 않은 소득이거나, 소득의 대략적 규모를 유추할 수 있는 자료를 바탕으로 추정되는 소득으로 매출액추정, 신용카드 사용액, 적립식 수신(적금 등 매월 불입하는 예금), 임대소득(임대료), 분리과세된 이자(종합소득세 산출에 포함되지 않는 이자), 배당소득 등을 활용하여 소득을 추정하고 있습니다.
신고소득은 산출된 소득에서 일정 비율(10%)을 차감하고 최대 5천만원까지 소득으로 인정하고 있습니다.
신고소득은 소득자료의 객관성 및 소득의 안정성 등을 담보하기 어려워서 특례보금자리론은 신고소득을 소득으로 간주하지 않습니다. 증빙소득과 인정소득으로만 소득을 산출하여 적용할 수 있습니다.
특례보금자리론 대출 한도 계산
특례보금자리론 대출 한도는 최대 5억이고 DTI는 60% 이하를 만족해야 합니다.
최대 대출 금액 5억 원을 받기 위해선 소득이 어느정도 되야 할까요? 계산을 해보겠습니다.
특례보금자리론 대출 한도 계산 예시 대출금액 : 5억 원, 대출금리 4%, 대출기간 : 40년 기준 대출 신청 금액의 월 원리금 상환액 (약 2,708,300원) / DTI 비율 (60%) = 월소득 4,513,888 원
특례보금자리론으로 5억원을 40년 기간으로 대출을 받기 위해선 월 소득 4,513,888원을 만족하면 됩니다. 부부 합산 소득으로 적용이 가능하니 참고하시면 될 것 같습니다.
대출기간을 30년으로 줄이면, 그만큼 필요한 월 소득 금액 또한 늘어나겠죠? 이 부분은 각 개인 사정에 맞게 적용해서 받으시면 될 것 같습니다.