내 마음에 드는 집을 찾는 다는 것은 쉬운일이 아닙니다. 천신만고 끝에 내 마음에 쏙 드는 집을 찾은 후 전세자금대출을 신청하기 전 꼭 확인해야 할 사항이 있습니다.
전세자금대출이 당연하게 승인된다고 생각하고 계약서를 작성했을때, 은행에서 전세자금대출 부결을 할 수 있는 상황이 생긴다면 눈물을 머금고 계약 취소하고, 계약금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
이런 불상사를 방지하기 위해 전세자금대출이 부결되는 사항을 정리했으니 전세자금대출을 고려하고 계신 분이라면 참고하시기 바랍니다.
전세 대상 물건지 상태
가장 먼저 내가 거주할 예정인 집이 어떤 상태인지 정확이 파악하는 것이 중요합니다. 일반적으로 주택의 형태는 아파트, 빌라, 오피스텔, 다가구 주택으로 구분됩니다.
여기서 중요한 건 다세대 주택과 다가구 주택입니다. 다세대 주택과 다가구 주택이 어떤 차이인지 아시나요?
- 다세대 주택 : 빌라 등 집합 건물에서 각 호수별로 주인이 다른 경우를 말합니다. 즉, 101호, 102호, 201호,301호의 주인이 모두 다른 사람인 것이죠.
- 다가구 주택 : 101호, 102호, 201호, 301호의 주인이 같은 사람인 경우입니다.
전세로 다가구 주택을 선택할 경우, 내 전세금을 잃어버릴 수도 있는 위험도가 크게 증가합니다.
왜냐하면 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우, 전셋집에 입주한 순서대로 보증금의 보상 순서가 정해지기 때문입니다.
확정일자를 기준으로 변제금 배당 순서가 정해지기 때문에 내 확정일자가 후순위라면 전세금을 한푼도 못 받을 수도 있습니다.
최선은 다가구 주택은 생각도 하지 않는 것입니다. 만약 불가피한 상황에 거주를 해야한다면, 보증금을 최소로 하고 월세로 하거나 나보다 확정일자가 빠른 세입자가 몇명인지 반드시 파악해야 합니다.
그리고 모든 세입자의 총 보증금과 집주인이 받은 주택담보대출의 합계가 해당 주택의 매매시세를 초과하지 않는지 확인해야 합니다.
- KB 시세 일반가
- 등기부등본상 1년 이내 매매 가격
- 공동주택 가격의 150% (SGI 서울보증보험의 경우 130%)
다가구 주택의 경우, 은행에서는 후순위의 위험과 낮은 공동주택 가격으로 인해 전세자금대출 부결 가능성이 큽니다.
위반 건축물의 경우
빌라 전세를 알아볼 때는 일반적인 것과는 다른 특별한 사항이 있는지 확인해야 합니다. 만약 내가 입주할 예정인 곳이 무단으로 개조된 건축물이라면 전세자금대출이 나오지 않을 가능성이 높습니다.
위반 건축물 등으로 전세자금대출이 나오지 않아 헛걸음 하는 경우를 방지하기 위해선 미리 공인중개사에게 전세자금대출이 승인될 수 있는 합법적인 집을 요구하는 것이 현명한 방법입니다.
임대인 신분
전세자금대출을 받기 위해선 임대인도 중요합니다. 임대인이 개인이고 한국인이라면 크게 문제가 없습니다.
하지만 임대인이 외국인이거나 법인이라면 HUG나 SGI의 보증서는 받을 수 없습니다. 보증서를 발급받지 못한다는 것은 전세대출을 받을 수 없다는 뜻이죠.
개인신용평점
전세자금대출을 받을 때는 개인의 신용평점이 중요한 요소 중 하나입니다. 카드론, 연체 등 개인신용평점이 현저하게 낮을 경우 전세자금대출 부결 가능성이 높습니다.
그렇기 때문에 평소에 체크카드 혹은 신용카드를 꾸준히 사용하는 등의 신용평점을 관리해주는 것이 필수입니다.